專家論市／滿足住的需求 要雙管齊下
2013/09/29 【經濟日報╱謝龍發】
房地產是經濟成長的火車頭，然而房價飆漲，年輕人大嘆買不起房子，導致政府出手打炒房，市場又陷入震盪。我認為，政府思維必須有所改變，要達到「住者有其屋」，並不是非得要有房屋所有權，使用權也應是選項之一。
簡單來說，剛步入社會的年輕人，薪水低、買不起房是事實，那就不必強求他們非得要花錢買一棟房子，在經濟能力尚不足的時候，可以先用租的來代替，等經濟能力充足了，再買也不遲。至於進入社會多年、經濟實力較充足的人，買房子就應該交由市場機制來決定，他們自會根據地段、交通、品牌及未來性，視能力與需求來買合適的房子，政府其實不必過分干預市場。
我曾經擔任台塑企業總管理處專案負責人、明志工專校長，以及龍邦開發總經理、瑞助營造董事、大葉大學管理學院院長，目前則兼任味丹國際獨立董事、第一銀行董事等職，長期關注整體市場與經濟發展。
我必須要說，房地產是經濟發展的火車頭，它所帶動的產業涵蓋建材、鋼筋、水泥、家具、家飾、營造、房仲、餐飲及百貨等領域。房地產景氣好，人民財富增加，政府也才有充足的稅收來源，進一步帶動公共建設、刺激經濟發展。
然而，就在業界與有房階級都希望房價上漲之際，國內薪資水準偏低，年輕人買不起房子、民怨四起，政府為尋求選民支持，被迫採取奢侈稅、限縮貸款額度等打房措施，希望房市不要過熱。只不過，政府目前採取的打炒房措施，只能治標、不能治本，反而容易因為過度干預市場，不利於國內經濟長期且穩定的發展。
我認為，一方面要滿足年輕人住的需求，另一方面又不干預市場機制，政府應該「雙管齊下」來解決問題，而非單向思考。
首先針對年輕人，政府應善用手中「容積率管制」的權利，以獎勵容積來鼓勵建商參與興建供出租的房子。好比一塊土地，原本容積率只有225%，建商參與興建出租房後，政府可以給建商四倍、即900%的容積獎勵。
等建商蓋好房後，政府徵收其中一半的房子來出租給年輕人。一方面建商有獎勵容積的誘因，提高參與政府政策意願，另一方面，對財政拮据的政府而言，也不必花太多成本，還能確保營建品質，避免過去興建國宅，給人品質不良的壞印象。
買不起房子的年輕人，心不要太大，一步一步來，有房子可以租，也是住者有其屋。政府規定租房的年限，屆滿時真的要延，也可以，等將來有錢了，再買房也不遲。
至於買得起房子的人，政府就應尊重市場機制，不必過分干預，畢竟房地產景氣，對經濟是好事；什麼奢侈稅、限縮貸款等，根本是治絲益棼，解決問題的方法不對，反而使問題更加複雜。
對於國內房地產近期出現飆漲，除了土地日趨稀有之外，與政府調降遺贈稅，也不無關聯。遺贈稅調降了，過去台商在海外賺的錢大量回流，導致游資氾濫，加上國內股市震盪，有土斯有財的傳統觀念，都吸引資金往房地產靠攏。
不過，我認為，經過這兩年洗禮，該買、該投資的，幾乎都已進場，而國內經濟停滯不前，部分地區房價漲幅也頂到天花板了，未來幾年，台灣房地產大致會呈持平走勢，不可能再有暴漲的情形發生。
最後，對購屋人，我還有一個建議：「好的房子還是要趕緊下手！」包括好地段、好建商、交通方便、公共建設多、人口持續增加的地方，只要抱持長期持有態度，不論景氣與否，隨時都是買點。
（作者是大葉大學副校長）
