2013年9月29日 星期日

轉載—經濟日報發布大葉大學謝龍發副校長專文--滿足住的需求 要雙管齊



專家論市/滿足住的需求 要雙管齊下

2013/09/29 【經濟日報謝龍發】

房地產是經濟成長的火車頭,然而房價飆漲,年輕人大嘆買不起房子,導致政府出手打炒房,市場又陷入震盪。我認為,政府思維必須有所改變,要達到「住者有其屋」,並不是非得要有房屋所有權,使用權也應是選項之一
簡單來說,剛步入社會的年輕人,薪水低、買不起房是事實,那就不必強求他們非得要花錢買一棟房子,在經濟能力尚不足的時候,可以先用租的來代替,等經濟能力充足了,再買也不遲。至於進入社會多年、經濟實力較充足的人,買房子就應該交由市場機制來決定,他們自會根據地段、交通、品牌及未來性,視能力與需求來買合適的房子,政府其實不必過分干預市場。


我曾經擔任台塑企業總管理處專案負責人、明志工專校長,以及龍邦開發總經理、瑞助營造董事、大葉大學管理學院院長,目前則兼任味丹國際獨立董事、第一銀行董事等職,長期關注整體市場與經濟發展。
我必須要說,房地產是經濟發展的火車頭,它所帶動的產業涵蓋建材、鋼筋、水泥、家具、家飾、營造、房仲、餐飲及百貨等領域。房地產景氣好,人民財富增加,政府也才有充足的稅收來源,進一步帶動公共建設、刺激經濟發展。
然而,就在業界與有房階級都希望房價上漲之際,國內薪資水準偏低,年輕人買不起房子、民怨四起,政府為尋求選民支持,被迫採取奢侈稅、限縮貸款額度等打房措施,希望房市不要過熱。只不過,政府目前採取的打炒房措施,只能治標、不能治本,反而容易因為過度干預市場,不利於國內經濟長期且穩定的發展。
我認為,一方面要滿足年輕人住的需求,另一方面又不干預市場機制,政府應該「雙管齊下」來解決問題,而非單向思考。
首先針對年輕人,政府應善用手中「容積率管制」的權利,以獎勵容積來鼓勵建商參與興建供出租的房子。好比一塊土地,原本容積率只有225%,建商參與興建出租房後,政府可以給建商四倍、即900%的容積獎勵。
等建商蓋好房後,政府徵收其中一半的房子來出租給年輕人。一方面建商有獎勵容積的誘因,提高參與政府政策意願,另一方面,對財政拮据的政府而言,也不必花太多成本,還能確保營建品質,避免過去興建國宅,給人品質不良的壞印象。
買不起房子的年輕人,心不要太大,一步一步來,有房子可以租,也是住者有其屋。政府規定租房的年限,屆滿時真的要延,也可以,等將來有錢了,再買房也不遲。
至於買得起房子的人,政府就應尊重市場機制,不必過分干預,畢竟房地產景氣,對經濟是好事;什麼奢侈稅、限縮貸款等,根本是治絲益棼,解決問題的方法不對,反而使問題更加複雜。
對於國內房地產近期出現飆漲,除了土地日趨稀有之外,與政府調降遺贈稅,也不無關聯。遺贈稅調降了,過去台商在海外賺的錢大量回流,導致游資氾濫,加上國內股市震盪,有土斯有財的傳統觀念,都吸引資金往房地產靠攏。
不過,我認為,經過這兩年洗禮,該買、該投資的,幾乎都已進場,而國內經濟停滯不前,部分地區房價漲幅也頂到天花板了,未來幾年,台灣房地產大致會呈持平走勢,不可能再有暴漲的情形發生。
最後,對購屋人,我還有一個建議:「好的房子還是要趕緊下手!」包括好地段、好建商、交通方便、公共建設多、人口持續增加的地方,只要抱持長期持有態度,不論景氣與否,隨時都是買點。
(作者是大葉大學副校長)

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